Tax obligations when selling real estate
DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI NEHNUTEĽN0STI
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli na základe prevodu vlastníckeho práva platí, že ak ste boli vlastníkom nehnuteľnosti po obdobie kratšie ako päť rokov, ste povinný zaplatiť. daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností).
Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Daň vo výške 19 % alebo 25 % (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách - nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).
Príklad:
Dňa 4. 7. 2015 ste kúpili byt za 100 tis. €. Zrekonštruovali ste ho za 5 tis. € a po 3 rokoch ho predáte za 120 tis. €. Zaplatíte daň?
0dpoveď:
Áno. Daň zaplatíte vo výške 2.850 € čomu zodpovedá 19 % zo sumy 15.000 € (120.000 - 100.000 - 5.000). Príjem z predaja treba uviesť v najbližšom daňovom priznaní.
ZDAŇOVANIE PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTÍ ZÍSKANÝCH DEDENÍM
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od poručiteľa, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade, alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. otec, matka, stará mama, syn, vnuk). Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava nielen Vaše vlastníctvo, ale aj vlastníctvo poručiteľa.
Príklad:
Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pred smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade), a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna - predávajúceho. Ak by ale syn zdedil dom po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.
Podávanie daňového priznania a platenie dane
Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania.
Miestna príslušnosť
Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska a u právnických osôb sídlom.
Sankcie a pokuty
Sankcie a pokuty upravuje § 155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane možnosť vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (musí to však byt minimálne 15%), najdlhšie za štyri roky omeškania platby.
Zánik práva vyrubiť daň
Upravuje rovnako daňový poriadok. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie. Pokiaľ však správca dane urobí v priebehu týchto piatich rokov nejaký úkon smerujúci k vyrubeniu dane (zvyčajne je to výzva), plynie lehota odznova – maximálna lehota je však desať rokov.
Premlčanie práva vymáhať nedoplatok
O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.
Zdroj: Realitná únia brožúra: " Predaj, kúpa, prenájom nehnuteľnosti", www.realitnaunia.sk
